-营收4790万美元，同比增长49.2%；

-毛利润690万美元，同比下滑27.7%；毛利率14.4%，2010年同期毛利率22.7%；

-运营利润220万美元，同比下滑26.7%；

-净利润280万美元，合每股收益0.08美元，剔除金融衍生品和认股权证影响，净利润250万美元。

（i美股）

截至2011年12月16日，中华地产已获得了JunJing3期项目中价值近2.684亿元人民币的销售合同。目前该项目现有423套房中已预售出396套，平均销售价为6405元人民币/平方米。

（i美股）

安康市位于陕西省南部，与西安的距离约为200千米，是一座拥有超过300万人口的四线城市。根据协议，中华地产总共支付了8240万元人民币（约合1290万美元），所有资金均属于内源融资，土地面积约为74819平方米。中华地产计划利用这块土地开发中等收入居民住宅，总楼面面积（GFA）约为261867平方米，自2012年第一季度起动工，开发时间约为3年。中华地产计划从2012年第三季度开始预售，预计该项目将为公司带来11亿元人民币收入（约合1.719亿美元）。

（i美股）

万科总裁郁亮在11月15日接受本报书面专访时提到。这与部分房企在资金链紧张状况下，热衷找私募基金托市、暂时惜售，豪赌明年调控政策放松，显著不同。

郁亮直言，预测调控可能放松，是行业的麻醉剂。

不仅融资谨慎，万科的其他策略也慎重异常。目前万科已未雨绸缪启动2012过冬模式：现金为王，卖房子会更积极，不存货不囤地，收缩买地。郁亮称，即使为此放弃“春天可能到来”的机会，也在所不惜。

环顾四周，在一系列调控措施下，中海、龙湖、万科等大型房企降价行动不再遮遮掩掩，一场“房企过冬”的大幕已然拉开。大型地产公司不能完成当年销售目标者，已确定不在少数。

即便万科已在10月份实现了超过千亿的销售额，跑赢大市。但其对后市依然很谨慎。

日前在东莞一个轻松的聚会场合万科总裁郁亮抛出“过冬论”，一石激起千层浪，热度相仿于2007年底万科董事长王石抛出的“拐点论”。

郁亮说，当前的调控是2008年调控的接续，房地产行业已告别暴利时代，房价回到合理水平是大势所趋，“不妨把环境想得更坏一些”。

告别暴利 地产行业进入下半场

《21世纪》：万科如何看待2012年的房价走势？下一年房市关键词会是什么？

郁亮：2011年关键词是调控，2012年万科发展策略是过冬。具体有几点：现金为王，现金流比利润更重要；卖房子会更积极，不能有存货、不能囤地；收缩买地。买地最浪费钱，一定不能买错地。管理整体围绕过冬来运营。

《21世纪》：万科启动过冬模式的依据是什么？目前看一些地方政府不乏放松调控的动力，明年一季度货币政策也可能放松，一些开发商也在赌明天。

郁亮：你这样说是在给我们行业输麻醉剂，当前调控初见成效，并且还在观察之中。我们做出这个选择，是想不妨把环境想得更艰难一点，当然，有可能春天也会很快到来，但万科放弃了，不值得冒险。

《21世纪》：你预计这个冬天会有多长？何时形势会好转？

郁亮：冬天有多长我不知道。房地产是经济问题，也不全是经济问题，我现在刻意不去想形势好转这件事情，这会影响我们进行过冬的准备。

《21世纪》：就是说，你宁愿把未来想得更困难一点？

郁亮：万科从来不去预测，不去赌政策和未来。我想每种调控政策的退出一定有替代政策，会有有序的政策安排，过去那种“一放就乱，一收就死”的恶性循环不太可能再出现。

我们现在只想怎么去应对。房地产行业已经进入了下半场，这和上半场不一样。过去指望好产品就可以卖高价，这个逻辑已不成立。下半场才刚刚开始，没有任何一家房企稳操胜券，包括万科在内，在下半场都要继续练好内功。

《21世纪》：你说下半场万科要盖“有人住”的房子，这是否意味着未来房地产的投资属性将被抑制？

郁亮：居住是房子的基本属性，投资是附属属性。投资属性在未来不可能得到很好的利用，这个行业不太可能再有暴利，政府的基本政策，让这个行业赚取不合理利润的情形不再出现。

万科总裁郁亮： 预期宏调政策放松是房地产业麻醉剂

开发新融资模式 行业“雪崩”不会发生

《21世纪》：当前房地产行业的融资模式正在被颠覆，传统的银行贷款开始“抛弃”房地产，开发商资金紧张成为全行业的问题，万科的资金状况如何？

郁亮：万科已经5年没有在资本市场融资，也没影响万科发展。虽然说过冬，但我们也不太悲观，这个行业银行贷款少了，但总会放的，而且会放给有钱的，这是银行的特点。万科自己有比较多的钱，目前手头现金300多亿，让我们可以在未来更灵活安排一些事情。

借钱要看成本，钱多了就少借点，钱越多越好借，万科远远没有到需要借高利贷的地步。

《21世纪》：目前大量房企去借信托、私募，利率都很高，有些私募预期回报率达到30%、40%，民间资本进入房地产开发环节，一定会推高成本吗？行业利润一定会降低？

郁亮：现在社会上有批钱想做房地产，万科可以与他们合作，把他们引进来，他把地钱付了，我们来做后面的事情。这样资金成本肯定会高了，也需要分利润出去。既然是股权投资，分利润给别人也应该。

但利润是不是一定会降很难说。万科追求给股东最大的回报，会用更少的本钱做更多的事情。

《21世纪》：那是否意味着万科会在类似的方面展开越来越多的合作？这算不算一种融资？

郁亮：这个结论可以有。我们通过合作发挥资金效率，这是万科的长期策略。

《21世纪》：万科有没有尝试房地产私募基金等融资方式？年初与华润签订的44亿融资协议中，有和华润旗下私募的合作么？

郁亮：基金、信托，境外境内的，我们都有合作，有条件的融资都会去做，但要看成本。有高利贷来找过万科，但万科没敢要。

跟华润的议案是为了预防可能的融资合作，每年都会通过一个议案。

《21世纪》：当下有没有一些企业和项目来找万科收购？你认为行业兼并潮到来了吗？

郁亮：还没有项目来找万科收购或并购。目前行业集中度确实在提高，但提高是个渐进的过程。因为绝大多数同行都能吸取2008年的教训，雪崩式的倒下不会出现。

回应老业主闹事 坚持市场原则

《21世纪》：你怎么看待很多老业主因为降价闹退房这样的事件？比如万科在深圳的清林径项目？

郁亮：价格本身是波动的。对那些因为价格调整而遭受影响的客户，我非常理解他们的心情。但是市场有一定的规则，市场混乱对任何人都没有好处，所以一定要坚持原则。对万科来说，始终会坚持积极定价策略。

《21世纪》：万科如何应对老业主因为降价而产生的纠纷？万科如何进行危机管理？

郁亮：（老业主不满）万科会认真处理好，但不需要放到危机的程度；我们愿意跟客户耐心沟通，哪怕被他们骂了也要有耐心，但一定要坚持市场原则。

《21世纪》：在当前这种大背景下，你认为房价会降到什么程度？何谓合理水平？

郁亮：真的不好说，一些城市通过限价，就把房价控制在合理水平了吗？控制住了，也未必是合理水平。这个很复杂，每个地方不一样，有没有泡沫很难判断。

对于企业来说，降不降价是愿望问题，不是能不能降的问题，难道降价是根据利润来降吗？好像一些超市每天做特价时，都是亏本在卖吧。降价跟利润和成本没关系，是每个公司的经营决策问题。

对于万科来说，我们要求一个月卖出开盘房源60%的房子，已经坚持了两年左右。

——总营收为3210万美元，环比增长58.5%，同比减少5.7%；

——毛利润为950万美元，环比增长86.3%，同比减少12.7%。

——运营利润为610万美元，环比增长614.7% ，同比减少12.9%

——归属于股东净利润为440万美元，同比减少32%，每股摊薄和基本收益分别为0.12美元和0.13美元，剔除衍生品和权证重新估值所获得的1800美元，净利润为430万美元。

（i美股）

（i美股讯）

此前，中华地产曾于2010年第四季度的季报会议上宣布，有意推出股票回购计划，但一直没有采取相关行动。

此项股票回购计划将在公开市场上完成，中华地产并不承诺完成特定数量的普通股回购。

（i美股）

--总营收2030万美元，环比下降10.2%，同比下降44.7%；

--楼面销售总面积（GFA）12,769平方米，2011年一季度为28,438平方米，2010年二季度为46,459平方米；

--住宅平均销售价格（ASP）6,551元人民币，2011年一季度为6,115元人民币，2010年二季度为5,641元人民币；

--毛利510万美元，环比下降10.6%，同比下降50.5%；

--毛利率25.3%，2011年一季度为25.4%，2010年二季度为28.2%；

--SG&A（管理及办公室）费用占总营收增至16.4%，2011年一季度为15.2%，2010年二季度为10.3%；

--运营利润90万美元，2011年一季度为130万美元（环比下降35.1%），2010年二季度为570万美元；

--归属于公司的净利润60万美元，即摊薄后每股盈利0.01美元，不及分析师此前预期的0.06美元；

--剔除与金融衍生工具及认股权证有关的70万美元（即普通股每股盈利0.02美元）后，公司净亏损10万美元。

（i美股）

近期楼市调控再度深入，先是7月12日的“新国五条”提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施后，7月20日，国务院常务会议又出台土地市场“国五条”，首次提出加强和改善土地调控。紧跟着7月26日，上海公布了“沪四条”，提出了加强商品住房销售方案备案审核、监管继续严格执行住房限售政策、加强商品住房预订行为以及开展房地产经纪市场专项整治等要求。对比过去我国数轮的房地产调控，当前政府对平抑房价的决心是从未有过的坚定，也向房地产市场释放出信号，即短期内调控不会松动。在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。7月份以来，典型开发商多加大优惠力度，低价开盘。比如碧桂园惠州十里银滩75折推案、碧桂园滁州欧洲城3839元开售、万科深圳“万团大战”、龙湖重庆推千套特价房等等，均力求低价跑量。同时，网络营销例如微博营销运用愈发广泛，渠道优势也更得以彰显。

【我们的观点】

深圳、南京、重庆等地龙头企业率先加大优惠

这三个城市的龙头企业率先大范围调价，第一是跟城市背景有关，例如深圳，属于外向型经济城市，临近香港，投资需求一直以来较为旺盛；南京则受益于周边卫星城的不限购；而重庆的开发企业营销活动一直表现积极。可以说，这些城市对价格的松动非常敏感。第二，跟企业的战略举措有较大关系。万科的“万团大战”及龙湖在重庆的千套房源优惠，其营销宣传的作用都大于实质的销售让利行为，可以解读为一种试水行为，此次营销活动的结果将影响企业下一步所采取的价格策略。而碧桂园，针对不限购的卫星城镇，无论在惠州还是滁州均采取了低价开盘大批量推案的营销策略，低价开盘，以价换量的策略有可能贯穿企业全年营销主题。

多盘联动降价，降价范围扩大

万科有11个盘、1万套房源参加了7月的“万团大战”，每套房总价降5000元，包括首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的多个产品系列，在规模、区域及物业类型上都是万科近年来让利活动之最。而龙湖的1千套优惠房源，也包括了普通高层、洋房、别墅和商业地产等多种产品，降幅达5%~15%，其中住宅最高优惠8%，企业直接带动了重庆的降价势头，紧随龙湖，重庆金科中央公园推出了一次性93折、保利椰风半岛一次性92折上再享94折、雅居乐国际花园全款9折按揭95折优惠等跟风降价活动。万科、龙湖为首的多项目联动促销，在形成规模效应的同时促进项目销售，另外，对当地市场来说，他们的大范围降价无异于风向标。就典型开发商联动优惠这种营销策略来说，同一城市多个项目联动，更易引起客户的关注和购房欲望，达到宣传项目品牌的作用。同时，采用统一广告宣传、同一组织执行模式，更能节约成本，避免区域客户外流。另外，从上半年知名企业销售排行榜来看，高周转的属性清晰可见。因而，万科、龙湖、碧桂园等企业目前更加注重销售规模，通过企业7月多个项目联动让利来看，适当放宽对利润率的追求，快速拿地快速卖房，联动降价已是共识。

企业持续推进网络营销，全盘网售成新举措

在以微博为代表的传播渠道聚集了相当高的关注度之后，房地产营销的网络化趋势是不可阻挡的。另外一方面，面对调控下项目的去化压力以及趋紧的资金管控，当前房企则需要更多的考虑如何以较少的成本获得更多的信息到达率，快速达成销售。房地产的网络营销在6、7月份继续深化，其针对特殊群体快速传播的特质，更容易达成精准营销。另外，微博传播门槛低，而费用几乎可以不计，再加上其更容易达成网络舆情口碑，这一交互式的网络平台优势突出。企业纷纷建立各品牌各类型企业官方微博、地产名人微博、项目微博及社区活动微博等。而在具体的传播内容上，除了传播企业品牌、开盘信息以外，也通过微博提供项目生活方式、社区服务等方面的信息，进行客户需求引导。比如7月富力地产首创商业地产全盘网售的营销模式及万科微博抽奖活动等等。

【结论】

从4月份以来，陆续有开发商促销，但大多数开发商还在咬牙坚持，至7月，在新调控政策压力下，多家典型企业的率先大幅度大面积降价，对当地市场起到了带动效应，网络营销也异军突起。从8月开始，这种调价的影响有可能进一步扩大，而万科、碧桂园、龙湖等企业的7月表现，有可能是打响房价下调的“发令枪”。

北京二手住宅成交量下挫 环比下跌达21.78%

本周北京二手房市场“量价齐跌”。在限购、加息等政策的作用下，自住需求占比上涨，投资及投机需求基本离市。经过一番楼市的跌宕起伏，购房者对楼市的运作机制以及房价构成有了较为理性的认识，建立起较为稳固的心理防线，观望情绪仍在弥漫。而且由于房价确实超出许多人的承受能力，许多购房者开始慢慢地接受“以租代购”的消费观念。经过了持续的深度博弈之后，北京楼市的供求失衡局面已得到进一步缓解，在求与供此消彼长的局面下，购房者更加期待楼市拐点的出现。

二手房共成交1890套，环比下跌22.13%。二手住宅周挂牌均价为25080元/平方米，环比下跌22.13%。

上海二手住宅市场挂牌均价持续下降 环比下降0.8%

2011年已经过半，眼下新房市场上各类促销名目繁多，房价走势显得扑朔迷离。相比之下，“嗅觉”灵敏的二手房市场似乎更能反映人们对房价走向的预期。在“调控力度不放松”的政策预期下，二手房市场分化行情加剧，成交量减小，价格涨幅微弱，6月份上海二手房指数近乎走平。今年出台的多项调控政策，使得投资性购房需求被大大抑制，别墅、豪宅等投资性项目的成交相对减少。在新房市场上，一个明显的表现是上半年新建商品住宅套均成交价格出现下降。统计显示，今年上半年全市新建商品住宅成交均价为259.13万元/套，相比去年的263万元/套，下降了4万多元，也是2004年以来套均住宅成交均价的首次下跌。同样，二手房市场上，原先投资客集中的高端住宅，由于买家太少，成交价格正呈现调整下滑的态势。

二手住宅挂牌均价为24194元/平方米，环比上周下降0.8%。本周评估热门楼盘：上海康城、莲溪六村、潍坊二村、瑞和苑、东宝兴路835弄小区。

深圳二手房成交疯狂增长 挂牌价环比下跌1.07%

本周深圳二手房市场呈现“成交量疯狂增长”的局面。由于临近7月11日按评估价征税的期限，本周深圳市二手房过户数量急剧增加。疯狂的一周，其中7月7日，全市二手房成交量逼近千套，为945套，成交面积89860.77平方米，创下今年以来深圳二手房交易的最高水平。相对征税新政公布前半年日均成交量410.22套，翻了一番多。相对于去年同期的日均交易数据(276.8套)，增长了两倍多。预计下周起，二手房成交量将会减少。

二手房共成交4316套，环比上涨32.31%。二手住宅挂牌均价为19149元/平方米，环比上周下降1.07%。

购房成本增加成重压 广州二手房均价小幅下跌

基于风险防范考虑，广州部分国有银行和股份制银行已暂停二手房贷业务或提高首次置业者购买二手房的贷款利率，加之7月7日起的年内第三次加息，目前按揭购房的成本与日俱增。调查显示，在限购限贷和加息的影响下，逾4成购房者会选择一次性付款，而潜在置业者的信心指数则持续走低，楼市整体观望氛围浓厚。尽管二手房成交持续低迷，但房价仍在高位如“过山车”般小幅震荡。随着加息靴子落地和下半年进入房地产业的投资资金减少，房企资金回笼压力再增，下半年进行新盘优惠促销可能性大，部分二手房客或将被分流。此外，通胀压力居高不下，急于套现的业主心态有所软化，与数月之前相比，议价空间明显增大，多因素作用下，下半年广州二手房价或将进入下行轨道。

广州二手住宅挂牌均价为14564元/平方米，环比下跌0.61%。本周排名前五的热门楼盘有华荟南景园、祈福新村、星河湾、碧桂园凤凰城和丽江花园。

加息逆势下回暖 苏州二手房“量价齐升”

二手房(住宅类)共成交293套，环比上涨8.12%；二手住宅挂牌均价10728元/平方米，环比上涨0.48%。

成都二手房挂牌价微涨0.37% 部分区县价格松动

二手住宅周成交量504套，环比下跌18.84%；二手住宅周挂牌均价为9295元/平方米，环比上涨0.37%。

加息打乱7月淡季传统 南京二手房市场“量跌价涨”

二手房周成交量676套，环比上升1.48%。二手住宅周挂牌均价为14170元/平方米，环比上涨1.36%。

杭州二手房成交稍“回暖”成交量环比上涨23.89%

二手房成交量280套，环比上涨23.89%；二手住宅周挂牌均价为20382元/平方米，环比微幅上涨0.78%。

天津二手房挂牌均价上涨0.72% 成交量跌价升

二手住宅成交量942套，环比下降3.4%；二手住宅挂牌均价为13551元/平方米，环比下降0.72%。

加息或加重观望情绪 武汉二手房挂牌价再微涨0.81%

二手住宅周挂牌均价为8412元/平方米，环比上涨0.81%。本周最受网友关注的楼盘又万科城市花园、金都汉宫、水岸星城、江南家园、当代国际花园和金地太阳城。

重庆二手住宅上周均价7469元/平方米 环比上涨1.45%

重庆主城二手住宅挂牌均价7469元/平方米，相比上周增加107元/平方米，涨幅1.45%。

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消息来源：搜房网

市场风声紧融资活动频

在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。

3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。

这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。

3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

资金链状况进入预警

多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

一方面是房地产投资增速依然维持高位。1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。

投中集团旗下CVSource统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。

一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。

在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

杨红旭认为，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。

中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。

Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。

小规模降价促销暗潮涌动

房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。

据市场消息，4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。

降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。

上海易居房地产的一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益最大化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。

广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。

上海易居房地产研究院综合研究部认为，预期随着融资环境的继续恶化，这一指标将继续下行，估计增幅最低值将达10%左右。而在资金链持续紧缩的压力下，未来几个月进行促销的房企会越来越多。

统计局发布的数据显示，4月份全国商品房销售面积7255万平方米，较1-3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。

“一般的市场规律，春季成交量有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政策，确实限制了部分购房需求。预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如是说。

综合分析开发企业资金来源构成变化趋势，易居方面指出，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到18.9%；利用外资比重持续快速上升，由1-2月份的0.7%上升到0.9%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到37.4%；另外，个人按揭贷款和定金及预收款比重均小幅上升。

由此说明，随着国内信贷环境继续紧缩，一方面，开发商被迫更多的利用自有资金；另一方面，外资持续快速进入房地产业。

——营收为2260万美元，同比减少32.8%，环比减少37.4%；

——毛利润为820万美元，同比减少11.6%，环比减少30%；毛利率由去年第一季度的19.3%增加至25.4%，去年第四季度毛利率为22.7%；

——运营利润为130万美元，环比减少56.7%；

——净利润为250万美元（每股基本和摊薄收益分别为0.07美元和0.05美元），环比增加4.2%；

（i美股）

中华地产2011年第一季度财报（英文版）

Highlights for Q1 2011:

• Total revenue in the first quarter of 2011 decreased 37.4% to $22.6 million from $36.1 million in the fourth quarter of 2010 and decreased 32.8% from $33.6 million in the first quarter of 2010.
• Total gross floor area (“GFA”) sales were 28,438 sq. meters during the first quarter of 2011, compared to 30,680 sq. meters in the fourth quarter of 2010 and 61,666 sq. meters in the first quarter of 2010.
• Average residential selling price (“ASP”) in the first quarter of 2011 was RMB 6,115, compared with RMB 6,661 in the fourth quarter of 2010, and RMB 5,027 in the first quarter of 2010.
• Gross profit decreased 30.0% to $5.7 million from $8.2 million in the fourth quarter of 2010 and decreased 11.6% from $6.5 million in the first quarter of 2010. First quarter 2011 gross margin was 25.4% compared to 22.7% in the fourth quarter of 2010 and 19.3% in the first quarter of 2010.
• SG&A expenses as a percentage of total revenue increased to 15.2%, compared to 10.4% in the fourth quarter of 2010 and 7.6% in the first quarter of 2010.
• Operating income decreased 56.7% to $1.3 million from $3.0 million in the fourth quarter of 2010, and decreased from $3.0 million in the first quarter of 2010.
• Net income attributable to the Company in the first quarter of 2011 was $2.5 million, or $0.07 per basic share and $0.05 per diluted share.  Excluding the $1.9 million or $ 0.06 gain on basic EPS associated with the revaluation of derivatives and warrants, net income was $0.6 million or $0.02 per basic share.

Mr. Pingji Lu, China Housing's Chairman, commented, "The first quarter was challenging for our business as sales fell short of expectations due to the impact of additional mortgage and purchase restrictions imposed by the local Xi'an government in the first quarter. Potential buyers waited for the new guidelines to determine whether they could meet new mortgage requirements as well as see if prices would soften.  The Xi'an government has also extended the number of days required to secure the necessary construction permits which has delayed the timing of our new development projects. According to data from E-House (China) and the Xi’an Bureau of Statistics, during the first quarter of 2011, housing sales volume in Xi’an decreased 31.4% sequentially to 3.0 million sq. meters, but average selling prices held steady increasing 7.7% to RMB 7,220 per sq. meter compared to RMB 6,704 in the fourth quarter of 2010.”

"We are confident that buyers will return to the market as they have in the past with other rounds of government policies.  Currently, we have three projects scheduled to commence pre-sales for the remainder of this year and are comfortable that the necessary permits can be secured to commence pre-sales for these projects in the second and third quarter periods.  We have a stable lineup of projects that will benefit our overall performance in 2011.  For the remainder of 2011, five projects will serve as primary contributors to our revenue--this includes Puhua Phase I, Puhua Phase II, JunJing III, Park Plaza, and Golden Bay.  Each project develops middle to high end apartment units, which can contribute to our ASP and gross margin performance going forward. In spite of a weaker than expected first quarter, we are optimistic that 2011 will be a solid year of growth for our company.”

Total revenue in the first quarter of 2011 decreased 37.4% to $22.6 million from $36.1 million in the fourth quarter of 2010 and decreased 32.8% from $33.6 million in the first quarter of 2010. In the first quarter of 2011, most of the Company’s revenue came from its Puhua Phase I and Phase II, Tsining JunJing II Phase Two.  First quarter 2011 contract sales totaled US$26.4 million representing a total GFA of 28,438 square meters.  First quarter 2011 contract sales represented a 41.8% decrease compared to US$45.4 million in the first quarter of 2010.  Total gross floor area (“GFA”) sales were 28,438 sq. meters during the first quarter of 2011, compared to 30,680 sq. meters in the fourth quarter of 2010 and 61,666 sq. meters in the first quarter of 2010.  The Company’s average residential selling price (“ASP”) in the first quarter of 2011 was RMB 6,115, compared with RMB 6,661 in the fourth quarter of 2010, and RMB 5,027 in the first quarter of 2010.

Gross profit for the three months ended March 31, 2011 was $5.7 million, representing a decrease of 30.0% from $8.2 million in the fourth quarter of 2010 and 11.6% decrease from $6.5 million in the same period of 2010. The gross profit margin for the three months ended March 31, 2011 was 25.4%, which surpassed the 19.3% in the same period of 2010 and was higher than the 22.7% in the fourth quarter of 2010. The Company’s gross margin in the current period is consistent with the expected margin. Due to the delayed revenue recognition of JunJing III, we had fewer sales during the first quarter of 2011 compared with the same period in 2010, which resulted in reduced gross profit. However, with the improved market condition, average selling price increased on all of our projects, which led to improved gross profit margin.

SG&A expense was $3.4 million in the first quarter of 2011, compared to $3.7 million in the fourth quarter of 2010 and $2.5 million in the first quarter of 2010. SG&A expenses as a percentage of total revenue increased to 15.2%, compared to 10.4% in the fourth quarter of 2010 and 7.6% in the first quarter of 2010.  The increase in SG&A is primarily due to increased expenses associated with new projects to be constructed in the near future, increased audit expense associated with SOX compliance and increased employee salaries.

Operating income in the first quarter of 2011 decreased to $1.3 million, or 5.8% of total revenue, from $3.1 million, or 8.4% of total revenue, in the fourth quarter of 2010, and decreased from $3.0 million, or 8.9% of total revenue in the first quarter of 2010 primarily due to the decreased revenues from existing projects.

Net income attributable to China Housing in the first quarter of 2011 was $2.5 million or $0.07 per basic share and $0.05 per diluted share. Excluding the $1.9 million or $0.06 gain on basic earnings per share (“PS”) associated with the revaluation of derivatives and warrants, net income was $0.6 million or $0.02 per basic share. This performance compares to a net income of $2.4 million, or $0.07 per basic share, in the fourth quarter of 2010, which excludes a $0.4 million non-cash loss associated with the revaluation of derivatives and warrants in the fourth quarter of 2010.

Sequential Quarterly Revenue Breakout Comparison

As of March 31, 2011, China Housing reported $81.6 million in unrestricted cash, compared to $46.9 million as of December 31, 2010 and $66.3 million as of March 31, 2010. Total debt outstanding as of March 31, 2011 was $167.4 million compared with $143.9 million on December 31, 2010. Net debt outstanding (total debt less cash) as of March 31, 2011 was $46.1 million compared with $62.3 million on December 31, 2010. The company's net debt as a percentage of total capital (net debt plus shareholders' equity) was 28.6 percent on March 31, 2011 and 38.0 percent on December 31, 2010, which decreased due to the improved cash position.

2011 Outlook

Total contract sales in 2011 are expected to reach $250 to $290 million, a 140%-179% increase compared to $148 million in 2010.  Total recognized revenue in 2011 is expected to reach $200 to $220 million, a 43%-57% increase compared to $140 million in 2010. Gross margin in 2011 is expected to reach 30%-35%. The Company is reporting contract sales estimates compared to revenue as it is not subject to percentage of completion alterations.

Conference Call Information

China Housing’s management will host an earnings conference call on Monday, May 16, 2011 at 8:00 a.m. U.S. Eastern Time. Listeners may access the call by dialing #1-719-325-4807. To listen to the live webcast of the event, please go to http://www.viavid.net. Listeners may access the call replay, which will be available through May 23rd, by dialing #1-858-384-5517; passcode: 7327220.

About China Housing & Land Development, Inc.

Based in Xi’an, the capital city of China’s Shaanxi province, China Housing & Land Development, Inc., is a leading developer of residential and commercial properties in northwest China. China Housing has been engaged in land acquisition, development, and management, including the sales of residential and commercial real estate properties through its wholly-owned subsidiary in China, since 1992.

China Housing & Land Development is the first Chinese real estate development company traded on NASDAQ.  The Company’s news releases, project information, photographs, and more are available on the internet at www.chldinc.com.

Safe Harbor

This news release may contain forward-looking information about China Housing & Land Development, Inc. which is covered under the safe harbor for forward-looking statements provided by the Private Securities Litigation Reform Act of 1995. Forward-looking statements are statements that are not historical facts. These statements can be identified by the use of forward- looking terminology such as believe, expect, may, will, should, project, plan, seek, intend, or anticipate or the negative thereof or comparable terminology, and include discussions of strategy, and statements about industry trends and China Housing & Land Development's future performance, operations, and products.

Such statements are subject to risks and uncertainties that could cause actual results to differ materially from those projected. Actual performance results may vary significantly from expectations and projections. Further information regarding this and other risk factors are contained in China Housing's public filings with the U.S. Securities and Exchange Commission.

All information provided in this news release and in any attachments is as of the date of the release, and the companies do not undertake any obligation to update any forward-looking statement as a result of new information, future events or otherwise, except as required under law.

(Financial Tables Follow)

建业集团副总裁胡冰接受本报记者采访时表示，目前开发商面临的已经不仅仅简单是销售回款慢的问题。由于银行信贷收紧，购房按揭贷款到账时间明显变慢。以往几个星期可以完成的事情，目前甚至需要等待3个月或者更长的时间才能申请到，这对开发商的现金流都在产生影响。建业开始采取措施，鼓励业主一次性购房，减少贷款规模，来缓解整体银根收紧给开发商带来的现金流压力。

绝大部分开发商均面临着这样来自两方的压力夹击。

大规模融资

胡冰认为，项目多数位于二三线的建业地产，销售情况相对还好，甚至三线城市比非调控时期还要火爆。但由于整体银根收紧，现金流问题开始掣肘开发商发展问题。

4月29日晚，建业地产发布公告，称旗下间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议，百瑞信托成立资本不超过12亿元、但不少于10亿元人民币的信托。根据协议，建业中国须使用其内部资源以现金认购2.5亿至3亿。

“该信托为股权信托方式，但一旦不管市场发生怎样的变化，建业地产要保证百瑞信托8.5%的保底收益。”胡冰表示，包括去年年底建业发的海外高息债，均是为了缓解现金流压力发展项目需要。这也是建业地产未雨绸缪的动作表现。

不仅建业地产，近期尤其是4月以来，多家开发商启动了大规模的融资行动。

据中原集团研究中心对10家标杆房企监测数据显示，2011年以来，标杆房企已确定融资达188亿元人民币，相当于去年全年标杆房企融资额的一半。现阶段，标杆房企以海外融资为主，融资地点集中在香港和新加坡，通过多家银行联合贷款和发行债券、票据等方式筹集项目运营资金。虽然海外融资环境较为宽松，债券发行通常能获得超额认购，但由于融资成本较高，年利率往往超过10%，标杆房企筹资压力渐增。

坚守安全警戒线

胡冰表示，由于建业与百瑞信托同股同权，该融资方式已经安全很多。而目前行业内比较危险的是到期回购的债权融资方式，它们均普遍要求保证15%-20%的收益。

21世纪不动产监测开发商近期融资数据显示，在融资方面，地产行业用债权融资的比例大幅增加，随着加息政策频繁出台，2011年融资费用有明显增长。2011年一季度，100多家上市房企的总财务费用同比增幅达61%，远高于管理和销售费用。

该机构首席分析师常智分析认为，频繁融资是2009-2010年房企疯狂拿地的结果。目前这些土地处于集中开工阶段，下半年销售前景仍不明朗，这意味着在今年资金来源中，销售回款部分仍疲软，银行融资和信托融资等需求将长期存在。

财务上的挑战，让开发商开始减缓新购土地速度。CRIC评论员高岗认为，减缓拿地原因之一就是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。

胡冰称，建业地产反复拿自身的财务指标与标杆房企作比较，以期能将杠杆率控制在合理范围内。今年更多是调整新开工节奏，以及采用优惠措施鼓励购房者全款买房，减少贷款规模等措施。“但绝大部分开发商只是面临现金流放缓问题，目前都还在安全范围之内。”

不过胡冰也坦承，对于房企而言，债权融资和资本融资相匹配才是比较安全的状态。但目前尤其是A股上市房企财务安全相对更加危险。他认为，调控的威力将在下半年显现，届时可能会有更多中小房企出现资金问题，大规模转让项目。

常智认为，下半年仍有加息预期，开发商的利息支出将进一步加大，或促使他们加大促销力度以加快资金周转。2011年一季度，房地产上市公司存货达7704亿元，较2010年末增长10%，期末存货环比增速小幅提升，但增速与近两年各季度增速均值相当。