汉广厦房地产预计此项目将于2012年动工，住宅总楼面面积最大达到190万平方米。

（i美股编译）

万科总裁郁亮在11月15日接受本报书面专访时提到。这与部分房企在资金链紧张状况下，热衷找私募基金托市、暂时惜售，豪赌明年调控政策放松，显著不同。

郁亮直言，预测调控可能放松，是行业的麻醉剂。

不仅融资谨慎，万科的其他策略也慎重异常。目前万科已未雨绸缪启动2012过冬模式：现金为王，卖房子会更积极，不存货不囤地，收缩买地。郁亮称，即使为此放弃“春天可能到来”的机会，也在所不惜。

环顾四周，在一系列调控措施下，中海、龙湖、万科等大型房企降价行动不再遮遮掩掩，一场“房企过冬”的大幕已然拉开。大型地产公司不能完成当年销售目标者，已确定不在少数。

即便万科已在10月份实现了超过千亿的销售额，跑赢大市。但其对后市依然很谨慎。

日前在东莞一个轻松的聚会场合万科总裁郁亮抛出“过冬论”，一石激起千层浪，热度相仿于2007年底万科董事长王石抛出的“拐点论”。

郁亮说，当前的调控是2008年调控的接续，房地产行业已告别暴利时代，房价回到合理水平是大势所趋，“不妨把环境想得更坏一些”。

告别暴利 地产行业进入下半场

《21世纪》：万科如何看待2012年的房价走势？下一年房市关键词会是什么？

郁亮：2011年关键词是调控，2012年万科发展策略是过冬。具体有几点：现金为王，现金流比利润更重要；卖房子会更积极，不能有存货、不能囤地；收缩买地。买地最浪费钱，一定不能买错地。管理整体围绕过冬来运营。

《21世纪》：万科启动过冬模式的依据是什么？目前看一些地方政府不乏放松调控的动力，明年一季度货币政策也可能放松，一些开发商也在赌明天。

郁亮：你这样说是在给我们行业输麻醉剂，当前调控初见成效，并且还在观察之中。我们做出这个选择，是想不妨把环境想得更艰难一点，当然，有可能春天也会很快到来，但万科放弃了，不值得冒险。

《21世纪》：你预计这个冬天会有多长？何时形势会好转？

郁亮：冬天有多长我不知道。房地产是经济问题，也不全是经济问题，我现在刻意不去想形势好转这件事情，这会影响我们进行过冬的准备。

《21世纪》：就是说，你宁愿把未来想得更困难一点？

郁亮：万科从来不去预测，不去赌政策和未来。我想每种调控政策的退出一定有替代政策，会有有序的政策安排，过去那种“一放就乱，一收就死”的恶性循环不太可能再出现。

我们现在只想怎么去应对。房地产行业已经进入了下半场，这和上半场不一样。过去指望好产品就可以卖高价，这个逻辑已不成立。下半场才刚刚开始，没有任何一家房企稳操胜券，包括万科在内，在下半场都要继续练好内功。

《21世纪》：你说下半场万科要盖“有人住”的房子，这是否意味着未来房地产的投资属性将被抑制？

郁亮：居住是房子的基本属性，投资是附属属性。投资属性在未来不可能得到很好的利用，这个行业不太可能再有暴利，政府的基本政策，让这个行业赚取不合理利润的情形不再出现。

万科总裁郁亮： 预期宏调政策放松是房地产业麻醉剂

开发新融资模式 行业“雪崩”不会发生

《21世纪》：当前房地产行业的融资模式正在被颠覆，传统的银行贷款开始“抛弃”房地产，开发商资金紧张成为全行业的问题，万科的资金状况如何？

郁亮：万科已经5年没有在资本市场融资，也没影响万科发展。虽然说过冬，但我们也不太悲观，这个行业银行贷款少了，但总会放的，而且会放给有钱的，这是银行的特点。万科自己有比较多的钱，目前手头现金300多亿，让我们可以在未来更灵活安排一些事情。

借钱要看成本，钱多了就少借点，钱越多越好借，万科远远没有到需要借高利贷的地步。

《21世纪》：目前大量房企去借信托、私募，利率都很高，有些私募预期回报率达到30%、40%，民间资本进入房地产开发环节，一定会推高成本吗？行业利润一定会降低？

郁亮：现在社会上有批钱想做房地产，万科可以与他们合作，把他们引进来，他把地钱付了，我们来做后面的事情。这样资金成本肯定会高了，也需要分利润出去。既然是股权投资，分利润给别人也应该。

但利润是不是一定会降很难说。万科追求给股东最大的回报，会用更少的本钱做更多的事情。

《21世纪》：那是否意味着万科会在类似的方面展开越来越多的合作？这算不算一种融资？

郁亮：这个结论可以有。我们通过合作发挥资金效率，这是万科的长期策略。

《21世纪》：万科有没有尝试房地产私募基金等融资方式？年初与华润签订的44亿融资协议中，有和华润旗下私募的合作么？

郁亮：基金、信托，境外境内的，我们都有合作，有条件的融资都会去做，但要看成本。有高利贷来找过万科，但万科没敢要。

跟华润的议案是为了预防可能的融资合作，每年都会通过一个议案。

《21世纪》：当下有没有一些企业和项目来找万科收购？你认为行业兼并潮到来了吗？

郁亮：还没有项目来找万科收购或并购。目前行业集中度确实在提高，但提高是个渐进的过程。因为绝大多数同行都能吸取2008年的教训，雪崩式的倒下不会出现。

回应老业主闹事 坚持市场原则

《21世纪》：你怎么看待很多老业主因为降价闹退房这样的事件？比如万科在深圳的清林径项目？

郁亮：价格本身是波动的。对那些因为价格调整而遭受影响的客户，我非常理解他们的心情。但是市场有一定的规则，市场混乱对任何人都没有好处，所以一定要坚持原则。对万科来说，始终会坚持积极定价策略。

《21世纪》：万科如何应对老业主因为降价而产生的纠纷？万科如何进行危机管理？

郁亮：（老业主不满）万科会认真处理好，但不需要放到危机的程度；我们愿意跟客户耐心沟通，哪怕被他们骂了也要有耐心，但一定要坚持市场原则。

《21世纪》：在当前这种大背景下，你认为房价会降到什么程度？何谓合理水平？

郁亮：真的不好说，一些城市通过限价，就把房价控制在合理水平了吗？控制住了，也未必是合理水平。这个很复杂，每个地方不一样，有没有泡沫很难判断。

对于企业来说，降不降价是愿望问题，不是能不能降的问题，难道降价是根据利润来降吗？好像一些超市每天做特价时，都是亏本在卖吧。降价跟利润和成本没关系，是每个公司的经营决策问题。

对于万科来说，我们要求一个月卖出开盘房源60%的房子，已经坚持了两年左右。

根据协议，汉中地税局及汉中社保中心将以278元人民币/平方英尺（1平方英尺=0.09290304 平方米）的固定价格购买汉广厦房地产在建项目“明珠北苑”每栋楼的第一层住宅公寓；从每栋楼的第二层开始，其价格逐层增加2.30元人民币/平方英尺）。汉广厦房地产须在2014年6月之前，将公寓交付给买方。

截至2011年11月10日，汉中地税局和汉中社保中心已经购买了41套住宅公寓，合约总价值为1500万元人民币（约合240万美元）。根据协议，汉广厦房地产的预定买家已经超过了160个。

在此之前，汉广厦房地产已在今年夏天签署了2份明珠北苑项目批量采购协议，合约总价值为1.8亿元人民币（约合2830万美元）。

（i美股 Jocelyn编译）

（i美股 Jocelyn）

汉广厦房地产今天宣布其中国运营实体——陕西广厦投资发展集团有限公司，近日与陕西洋县政府签订建设4万平方米经济适用房的项目。根据协议，该项目将在2012年12月前竣工。

（i美股 Jocelyn）

（i美股）

营收为1270万美元，同比增加55.2%；

毛利润为720万美元，同比增加96.0%；

毛利率为56.5%，去年同期为44.7%；

净利润为640万美元，同比增加102.3%；

基本及摊薄每股收益为0.14美元，去年同期为0.07美元。

汉广厦房地产2011财年第三季度财报（英文版）

（i美股 Jocelyn编译）

市场风声紧融资活动频

在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。

3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。

这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。

3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

资金链状况进入预警

多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

一方面是房地产投资增速依然维持高位。1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。

投中集团旗下CVSource统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。

一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。

在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

杨红旭认为，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。

中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。

Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。

小规模降价促销暗潮涌动

房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。

据市场消息，4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。

降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。

上海易居房地产的一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益最大化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。

广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。

上海易居房地产研究院综合研究部认为，预期随着融资环境的继续恶化，这一指标将继续下行，估计增幅最低值将达10%左右。而在资金链持续紧缩的压力下，未来几个月进行促销的房企会越来越多。

统计局发布的数据显示，4月份全国商品房销售面积7255万平方米，较1-3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。

“一般的市场规律，春季成交量有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政策，确实限制了部分购房需求。预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如是说。

综合分析开发企业资金来源构成变化趋势，易居方面指出，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到18.9%；利用外资比重持续快速上升，由1-2月份的0.7%上升到0.9%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到37.4%；另外，个人按揭贷款和定金及预收款比重均小幅上升。

由此说明，随着国内信贷环境继续紧缩，一方面，开发商被迫更多的利用自有资金；另一方面，外资持续快速进入房地产业。

建业集团副总裁胡冰接受本报记者采访时表示，目前开发商面临的已经不仅仅简单是销售回款慢的问题。由于银行信贷收紧，购房按揭贷款到账时间明显变慢。以往几个星期可以完成的事情，目前甚至需要等待3个月或者更长的时间才能申请到，这对开发商的现金流都在产生影响。建业开始采取措施，鼓励业主一次性购房，减少贷款规模，来缓解整体银根收紧给开发商带来的现金流压力。

绝大部分开发商均面临着这样来自两方的压力夹击。

大规模融资

胡冰认为，项目多数位于二三线的建业地产，销售情况相对还好，甚至三线城市比非调控时期还要火爆。但由于整体银根收紧，现金流问题开始掣肘开发商发展问题。

4月29日晚，建业地产发布公告，称旗下间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议，百瑞信托成立资本不超过12亿元、但不少于10亿元人民币的信托。根据协议，建业中国须使用其内部资源以现金认购2.5亿至3亿。

“该信托为股权信托方式，但一旦不管市场发生怎样的变化，建业地产要保证百瑞信托8.5%的保底收益。”胡冰表示，包括去年年底建业发的海外高息债，均是为了缓解现金流压力发展项目需要。这也是建业地产未雨绸缪的动作表现。

不仅建业地产，近期尤其是4月以来，多家开发商启动了大规模的融资行动。

据中原集团研究中心对10家标杆房企监测数据显示，2011年以来，标杆房企已确定融资达188亿元人民币，相当于去年全年标杆房企融资额的一半。现阶段，标杆房企以海外融资为主，融资地点集中在香港和新加坡，通过多家银行联合贷款和发行债券、票据等方式筹集项目运营资金。虽然海外融资环境较为宽松，债券发行通常能获得超额认购，但由于融资成本较高，年利率往往超过10%，标杆房企筹资压力渐增。

坚守安全警戒线

胡冰表示，由于建业与百瑞信托同股同权，该融资方式已经安全很多。而目前行业内比较危险的是到期回购的债权融资方式，它们均普遍要求保证15%-20%的收益。

21世纪不动产监测开发商近期融资数据显示，在融资方面，地产行业用债权融资的比例大幅增加，随着加息政策频繁出台，2011年融资费用有明显增长。2011年一季度，100多家上市房企的总财务费用同比增幅达61%，远高于管理和销售费用。

该机构首席分析师常智分析认为，频繁融资是2009-2010年房企疯狂拿地的结果。目前这些土地处于集中开工阶段，下半年销售前景仍不明朗，这意味着在今年资金来源中，销售回款部分仍疲软，银行融资和信托融资等需求将长期存在。

财务上的挑战，让开发商开始减缓新购土地速度。CRIC评论员高岗认为，减缓拿地原因之一就是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。

胡冰称，建业地产反复拿自身的财务指标与标杆房企作比较，以期能将杠杆率控制在合理范围内。今年更多是调整新开工节奏，以及采用优惠措施鼓励购房者全款买房，减少贷款规模等措施。“但绝大部分开发商只是面临现金流放缓问题，目前都还在安全范围之内。”

不过胡冰也坦承，对于房企而言，债权融资和资本融资相匹配才是比较安全的状态。但目前尤其是A股上市房企财务安全相对更加危险。他认为，调控的威力将在下半年显现，届时可能会有更多中小房企出现资金问题，大规模转让项目。

常智认为，下半年仍有加息预期，开发商的利息支出将进一步加大，或促使他们加大促销力度以加快资金周转。2011年一季度，房地产上市公司存货达7704亿元，较2010年末增长10%，期末存货环比增速小幅提升，但增速与近两年各季度增速均值相当。

北京

远洋降价万科新盘日光不再

“京15条”高压下，近日北京部分楼盘新推房源价格出现松动。

3月5日，远洋地产北京楼盘“远洋一方”，推出第十批共计300套房源。《每日经济新闻》记者从该楼盘售楼处获悉，这批房源的名义销售均价与前一批次价格一样，皆为25000元/平方米，但现在购房以按揭方式付款享受房价84折优惠，即实际销售均价为21000元/平方米；一次性付款可享受83折，即20750元/平方米。与前一批房源相比，该楼盘销售均价实际直降4000元/平方米。

3月6日，万科北京楼盘“万科长阳半岛”第6批房源上市，共推出118套房源，销售均价为18500元/平方米，与前期价格相当。不过，记者注意到，在新政影响下，该楼盘前5次开盘皆“日光”的盛景没有重现，在开盘当日上市的118套房源中，最终被认购75套，认购率为63%，场面冷清了不少。

万科长阳半岛第5批房源一位业主向记者反映，实际上开发商在推第6批房源时，采取了变相调价的方式。他解释说，第5批房源的装修标准为C级的1000元/平方米，但第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米。此外，相比前两批次而言，第6批房源公摊面积较小，得房率高，且装修标准提高了。因此他认为，如果以套内面积计算的话，第6批房源比前一批房源的房价下降了近3000元/平方米。

记者一直试图联系远洋地产询问楼盘降价情况，但截至发稿，未收到正式回复。

降价以试探市场

北京房地产交易管理网数据显示，上周(2月28日～3月6日)，北京累计住宅总成交量为3765套，虽然环比前一周有明显上涨，但相比春节前1月最后一周下跌幅度达63%。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。

张大伟认为，在市场试探期，目前开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房源套数与真正买家的比例开始接近1：1。也正因为供需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，如万科长阳半岛“日光现象”不再。

有媒体报道称，万科[简介 最新动态]长阳半岛本次开盘前，共计1039组排号客户中，最终有近30%的客户因北京新版限购令影响，不具备买房资格而被筛选掉。

张大伟同时指出，“远洋一方[最新消息 价格 户型 点评]”本次上市房源虽然只有300套，但是降价行为对于区域市场占主导的二手房交易来说影响非常大。严重萎缩的需求市场，在名企名盘商品房价格直降的刺激下，二手房心理价位将明显下调。2011年北京第三次调控的效果，将逐渐从近郊区开始显现。

上海

初现高端项目低价入市潮

在上海，3月开始也出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的潮流。

最新数据显示，一系列新政调控之后，上周(2月28日～3月6日)上海一手商品住宅的成交量也再度回落到6.38万平方米，环比下滑16.16%；房价持续下滑，并于上周跌破2万元关口，为19216元/平方米。这是近32周以来的新低，意味着房价跌回到去年7月的水平，接近去年4·17新政之后的最低水平。

近期，上海市场上的部分楼盘也出现了房价大幅回调的情况。网上房地产数据显示，3月6日开盘的中海御景熙岸[最新消息 价格 户型 点评]此次销售的房源，前期预售价格为26000～30400元/平方米，但开盘后实际报价仅为21000元/平方米左右，较之前的“参考价”打了7.6折。中海[简介 最新动态]的品牌加上远远低于预期的报价，以及开发商在开盘当天推出的现场下定抽奖和9.7～9.8折的优惠，让市场大吃一惊。据上海媒体报道，开盘前就有60多人通宵排队。

和中海上述楼盘类似，楼盘“陕西北路1688[最新消息 价格 户型 点评]”，开盘价格4万元/平方米，远远低于周边楼盘5.5万元/平方米的销售价格，较市场原先预期4.5万元/平方米的开盘价格还低出5000元/平方米，20套特价房也因此获得热销。

据分析师薛建雄介绍，除上述楼盘外，上海的部分高端楼盘，目前也在酝酿通过价格低开的方式促销。

与开发商纷纷通过新盘价格低开方式促销对应的是，上海在售楼盘降价优惠促销的范围却在缩减。某网站数据监控中心的统计数据显示，3月上海打折优惠楼盘95个(包括别墅)，环比2月减少17%，今年上海月度优惠楼盘数量连续2个月呈下降趋势。

薛建雄说，上海开发商更愿意通过新盘价格低开方式降价，而不是直接打折优惠。与同一楼盘大幅降价销售相比，以不同楼盘的价格低开方式销售，更为容易，也更有效果。

广深

市场僵持开发商报价下探

近期，《每日经济新闻》记者在调查广深一手房以及二手房市场后发现，尽管市场并未像京沪市场出现明显的降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外报价时，促销的力度和范围都在加大，房价开始出现松动。

部分楼盘促销力度加大

据某网站监控广州市房管局网站数据显示，上周(2月28日～3月6日)广州一手住宅网签1053套，成交总额约13.69亿元，环比前一周下降约36%；成交均价约11570元/平方米，环比前一周微降15元/平方米。为了打破低迷的僵局，不少开发商开始加大促销。

近期，在与某网站联合组织的看房团上，富力地产[简介 最新动态]旗下位于广州花都区的某住宅项目对外报价为6500元/平方米，除了附带2000元/平方米的装修外，开发商还另外送5888元/套的管理费。在广州市房管局官网上，记者注意到，该楼盘2月份的交易价格基本维持在6000元/平方米以上，最高探至7000元/平方米；进入3月份后，该楼盘部分房源成交价格下探至5880元/平方米，环比2月份已有小幅回调。

和记黄埔旗下位于广州老区的某住宅盘，1月份报价高达3.5万元/平方米，2月份对外报价均价直降近5000元至约3万元/平方米。

在深圳，开发商优惠总价、打折等变相降价也层出不穷。记者注意到，在中海[简介 最新动态]旗下深圳龙岗某项目盘推出的新房源中，就对外宣传总价将有10万元的优惠。

二手房成交依然僵持

昨日(3月9日)，记者走访广州番禺某大盘项目，了解到原来该楼盘的二手房交易一直较为活跃，但新政后该盘业主放盘意愿也呈急剧下滑态势。

“现在政策影响非常厉害，一些想换房的业主都不愿意拿盘出来了。”启腾地产中介罗伟光对《每日经济新闻》记者表示。

“目前整体市场应该说是处于一个交易平淡的阶段，政策未确定时间之前，整体市场观望气氛浓厚，成交量加剧下滑。政策出来后，吸引了部分刚需符合条件的购房需求，但业主根本没有主动降价的行为。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示。

“上半年不会出现大规模的降价行为。”肖文晓表示，当前业主对于市场的预期，总体乐观，因此惜售心态仍然严重。但下半年，受供应增加的影响，外围区域房价将松动；其次，中心区域内投资投机气氛较浓，价格虚高，泡沫偏大的楼盘，房价也会面临下行压力。

征收房产税可以抑制投资性购房需求；此前，中国政府于1月26日宣布了新一轮的房地产市场紧缩政策，包括对房屋购买的限制、将二套房房贷首付比例提至60%等。

房产税等旨在抑制房价上涨速度的政策出台，对于中国房地产相关行业可能带来重大影响。涉及到在美上市的中国公司有搜房网、中房信、21世纪不动产、思源、易居中国、鑫苑置业、中华地产、汉广厦房地产等，以及筹备在纳斯达克上市的安居客。

其中，搜房网和中房信的主要收入为房产营销广告和咨询服务；21世纪不动产提供房产中介服务；易居中国为营销代理、房产经纪等；鑫苑置业和中华地产则为房地产开发；安居客则主要提供房产信息服务。

研究部署进一步做好房地产市场调控工作

人民网北京1月26日电 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

（国务院办公厅）

（责任编辑：崔东）

有些房地产投资信托公司拥有众多尚未开发的土地，十分吸引人。绿街顾问公司（Green Street Advisors）称，房地产投资信托公司目前的平均股价只为清算价值的75%。另外，还有一些公司通过各种业务运营，会碰巧坐拥大量土地（见附表）。例如，加州雷贝克（Lebec）的土地大户特甬牧场公司（Tejon Ranch）并不是一家房地产投资信托公司，但它却拥有洛杉矶郡北部164万亩的高原沙漠。

如果住房市场低迷、地价暴跌，并且地产公司的股价也比其土地的潜在价值低，那么此时就该购进股票，然后在市场恢复、股市走高或地价攀升时卖出。2005年中期，房地产公司股价达到顶峰后就发生了这种情况，自那之后这些公司的股价下跌60%到90%，为投资者提供了极具吸引力的入市条件。

最近，特甬牧场的土地有一部分被用作农场，并在去年创收1,300万美元。另外，小工业园和农场放牧费用也为其收入贡献了2,700万美元。

特甬牧场公司管理者还递交了建设两处住宅区的申请。2008年5月，该公司同意将146万亩未开发土地划入土地保护信托基金，这一举动赢得了环保人士的大力支持。申请完全获批后，特甬牧场可以在其余18万亩的土地上建造2.6万户住宅。

特甬牧场每股23美元的股价意味着这些可开发土地的价值仅为每亩5,000美元。而住房市场好转后它们很可能要比现在值钱好几倍。经济不景气之前，距洲际5号公路南部约40分钟的圣克拉利他（Santa Clarita）城里的土地已将近每亩6.6万美元。相比之下，特甬牧场的价格简直就相当于白送。

价值10亿美元的第三大道房地产价值（Third Avenue Real Estate Value）共同基金的经理温纳（Michael Winer）说：“这片地归我们11年了，从来没比现在还廉价。”温纳的基金拥有特甬牧场1/4的股份，他本人也是该公司的董事会成员之一。

圣乔公司（St. Joe Co.），在最近这场房地产泡沫中股价已由80美元跌至24美元，这家总部位于杰克森维尔（Jacksonville）的前造纸企业拥有356万亩土地，其中90%可开发，距离佛罗里达潘汉多（Panhandle）海滨基本只有几分钟车程。圣乔公司接下来的计划是要开发30万亩土地，但它先得获得这些土地的“授权”，也就是说，要从所有相关政府机构处获得批准，在此建造4.5万户住宅和1,811亩的商业区。

在土地变为现金之前，当然还需要诸多努力。比如，公用事业管线和公路必须到位，建造者必须做好准备拿出开发规划。但是，无论如何，圣乔公司看起来仍然是桩划算的买卖。目前，其企业价值（市值加债务减去现金量）为23亿美元。也就是说，投资者能以每亩5,000美元的价格购买该公司经过授权的土地，其余可开发土地也仅售每亩250美元。

在纽约设有分支机构的俄亥俄州克利夫兰开发商森林城市企业（Forest City Enterprises）拥有6.5万亩土地，大部分在城市或郊区地带。此外，它还拥有再购买5.4万亩土地的期权。森林城市同时还拥有办公楼、居民住宅和零售商业楼，去年光租金收入就达13亿美元。

经济崩溃前，森林城市希望在纽约布鲁克林开发133亩工业用地，并冠名为“大西洋庭”（Atlantic Yards）。公司原本还计划用40亿美元建造16座写字楼、住宅和民用楼，并为NBA的篮网队（Nets）新建一座篮球馆。

森林城市的资产负债表是个问题。去年其资产估值为115亿美元，而负债就达89亿美元。市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元。也就是说，其资产价值只要缩水23%就意味着股票将一文不值了。如果该公司能够挺过危险期的话，那就姑且把这支股票看成一张可能会大有回报的彩票吧。

如果你认为房地产不景气已经见底，那就关注一下这些房地产投资信托公司和囤有大量土地的公司吧，投资它们非常方便，并且潜在回报也极其诱人。

资料来源：各公司披露信息。

译 王欣 校黄凝

易居中国董事局主席周忻（来源：新浪财经）

新浪财经讯 由《英才》杂志发起，联合新浪网、北京青年报等主流媒体共同举办的“2010(第十届)中国年度管理大会”于2010年12月3日在北京柏悦酒店举行。新浪财经全程直播本次论坛，图为易居中国董事局主席周忻。

周忻：讲三点，第一个讲过去，过去我想房地产除了股票没涨，别的都涨了。现在大家都在说调控不调控的过程中，我看到每家开发企业都是不断的发展，昨天万科破了1000亿，房地产市场在过去几年当中我的感觉实际上就是伴随着整个调控的经济发展，无非我们感觉不舒服的是第一声音不舒服，反正对房地产市场这种行业，我们的经营者的声音不舒服。第二个问题感觉是拿股票跟别的股票比一比，感觉不舒服。2008年市场金融风暴的时候我们的股价跟当时有几家在美国上市的第一个是如家做经济酒店的，第二是跟分众我们是同一起跑线，全盘跌下来同一起跑点，我的盈利也不差，现在如家50块了，分众是25块了，我们是40块左右徘徊，经营角度并不差，公司的发展我想到这点感觉就有点不舒服。对开发商来讲就是股票上不去，我感觉从市场角度开发商，从现金流、土地储备还有市场供应链来讲会多一点。

第二件事情讲未来房地产走势的一个问题，我还是这句话就房地产论房地产，不管你怎么调控，不用去做宏观上任何讨论，整个基本面土地上需求大，目前社会上的现金流量多。不管怎么做，实际上都是一种相对短期行为。今年4月份的政策调控，我们第一个作出的反映从沸点到冰点，二季度企稳，三季度回来了，我开会的时候跟他们说乐观的估计10月份还有一个行情。不是说市场要跟政府怎么样，本身是市场调控过程中本身他就是一个所谓用行政手段或者是调控手段博弈市场的过程。这个过程当中，不用讨论这个，房地产论房地产，不管做什么，无非就是调控长一点短一点的问题。

我们往前看十年房地产最担心一个就是政府保增长变成了防通胀，双控的手段。实际上是经济政策，货币政策发生重大变化的时候实际上房地产市场是首当其冲的一个真正的一个问题。所以大家现在不用去判断房地产市场是怎么回事，去判断中国经济未来是什么走势，我当时跟他们划两个需求，中国经济增长的需求，中国房地产市场增长需求，无非是房地产市场增长需求稍微波动大一点，这里有一个曲线而已。现在要看实际上还是货币政策，还是中国的经济政策。但是回头想一想，如果中国的经济政策出现，从双保变成又回到双控的情况的时候，不是房地产一个行业有问题，实际上中国经济也很多行业都有问题。

我再重复一点，就房地产论房地产真的是非常的乐观，中长线。刚才讲了这么多好的，中长线的问题在哪里？刚才讲了中国城市化进程的改革是挡不住的。

主持人姚长盛：近期怎么样？

周忻：还是乐观，明年中国的房地产应该有一个新高，这是我个人的一个判断。第三个问题就是大家讲的到底政府政策的一个导向问题，实际上中国房地产市场哪一天不好玩了，就是政府哪一天说我只管经济适用房，只管保障房，让房地产回归本来面目，我的不好玩是打引号。政府是可以对房地产做计划经济，回到几十年前想想，发粮票的时候，政府是不是把所有的饭店全关门了。不管是街道还是个人的，先不讲私营不私营，每一家都有粮票，但是饭店还是少。实际上政府今天不敢说这个话，实际上是保障型这块东西我们还没有，如果在十二五的时候大力发展经济适用房、廉租房，政府只管普通老百姓的生活，政府管吗？新加坡政府管吗？所谓市场化的房地产应该是一个全开放的一个过程，我认为十二五可能有一个机会或者说大力发展保障房之后或者是一种奢望，房地产市场有一个市场化的调度。我不管，你爱跌多少就跌多少，让市场做调节，这个时候我认为房地产市场反而不好玩了。好玩就是市场经济和调控经济在一个波动范围里，我认为这个问题可能是一个机会的到来，这是我个人的三个想法。

从“国十条”到“新五条”，从限贷到现在的限购及限外，在整整一年的调控中，房价并未如预料一般下滑，上海、北京等一线城市房价仍旧高企，开发商们也从原来的唱空纷纷“变脸”，力挺房价不会跌。素有地产界大炮之称的华远地产[6.06 -1.14%]董事长任志强更是从 “我都‘从了’，你们也‘从了’吧”的论调转向了“以为要把开发商打死，以为要把房价跌到零去，除非中国政府不想让GDP上升了，不想解决两千万就业问题，不想解决中国人民要更加富起来问题才会这么干的，别当傻瓜了，把幻想放下去！ ”

【声音】开发商力挺房价不会跌继万科副总裁肖莉24日表示未来一年房价有下调压力，但不可能出现20%的降幅之后，昨日，华远地产董事长任志强及万通董事长冯仑也再次高调力挺房价不会跌。在参加“搜狐企业家论坛”上任志强更是“连连发炮”。在任志强看来，对于被誉为“史上最严厉的调控”力压房价的观点并不正确。他指出，国务院没提到让房价下降。所有国务院文件都说的是打击投资，对开发商说就是增加有效供给。

“对第三套有些城市出了限定性政策，文件上写得很清楚，要遏制部分城市房价上涨过快，只是你涨得慢点就行了，没有说一定要下降。”同时，任志强还坦言，文件里面都明确提出今年的调控目标是增加有效的供给，既然中央的文件里面明确说出要增加有效供给，不靠开发商靠谁。在论坛上，任志强甚至当场告诫那些期待房价下跌的人说：你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧。对于目前收紧的开发商资金链，任志强却坦言，开发商的资金并没有收紧。

“去年9.6万亿贷款总额，一个月拿出1600亿贷款，今年前十月不到7.5万亿，每个月平均拿1900亿贷款，是多了还是少了？明明比去年多了很多，怎么叫打压开发商。”而万通董事长冯仑在今年5月底参加“第五届中欧企业社会责任全球论坛”中接受记者采访时，曾经判断中央调控出台后，两年内房价下降20%到30%。但是昨日，对于明年的房价走势，冯仑却表示，跟今年的走势不会有太大的差别。冯仑称，二线城市房价上涨空间比较大，北京上海等一线城市不会大涨。

【现象】商品住宅成交均价涨近三成开发商们为何如此力挺房价不会跌？这是因为他们发现，在如此强烈的调控风暴下，市场并没有如他们预料的冷淡。新浪乐居上表数据显示，以上海为例，与2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均价上涨了近70万元，涨幅达27.2%，与2008年全年相比，上涨了94.7万元，涨幅达37.1%。虽然自2004年始，每年成交均价涨幅都在10万元-30万元，但是截至今年10月均价已上涨70万元的幅度，实属罕见。

截至今年10月，上海商品住宅成交均价为21871元/平方米，与2009年全年均价15874元/平方米相比，上涨了近6000元，涨幅达27.4%；与2008年全年均价13659/平方米相比，上涨了8212元，涨幅达37.5%。自8月始，上海商品房成交均价一直从2万元/平方米上升到2.3万元/平方米，10月上海新建商品住房价格环比9月上涨了3.1%，达到21884元/平方米。即使沪十二条后楼市的成交量呈现下降趋势，11月第1周的成交均价仍达22329元/平方米，众多楼盘抗跌能力不断增强。与此同时，上海楼市的优惠促销逐渐退出，有媒体称上海近50个在售楼盘，仅1个报价微跌。而来自网易地产数据显示，一个月内，报价上涨的20个项目中，多个项目涨幅仍比较惊人，有5个楼盘报价比上个月涨价超过10%。

【底气】开发商“手上有粮，心中不慌”虽然今年被誉为房地产调控最严厉的一年，但根据近期各大房企披露的销售数据，多数开发企业销售量并没有出现大的下滑，而房价则持续上涨，因此收入继续攀升。万科、保利、复地、SOHO中国[5.80 -3.17%]在内的多个国内知名房地产企业均已提前完成全年销售计划。以万科为例，该公司全年的销售目标是800亿元，结果前10月就完成了869亿元，业内普遍预计万科年销售有望突破千亿元大关。与此同时，万科、保利等房企今年销售量比去年均有所增长，平均销售价格也高于去年。此外，还有的开发企业虽然销量有所下降，但价格优势明显，因此销售收入仍超过去年同期水平。

“手上有粮，心中不慌。”不差钱的房企不会主动调整价格。华远地产董事长任志强昨日下午在“第六届中国地产金融年会”上就指出，今年10月份房地产开发商完成的投资不到4万亿元，目前已经有5.69万亿元的到位资金，手里还有超过1.8万亿元现金，总体现金流是巨大的，熬到明年6月份应该没有任何问题。而SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日参加某论坛也表示，近期出台的相关政策能够精确地打击投资性买房行为，未来市场或许会出现一部分的退房现象，但这只是一个“创可贴”式的药方。开发商“太有钱了，可能成交量会降低，但他们主动降价的可能性不大”。

【主因】土地财政挑战楼市调控“调控年”下房价不跌的另外一个原因，就是土地市场的异常火爆。就在昨日，杭州滨江房产集团股份有限公司以楼面价25735元/平方米、18.06亿元的总价拿下了杨家牌楼A地块，标志着杭州主城区楼面价新地王诞生。广铁集团同日也以86亿元总价竞得广州荔湾区黄沙大道(广铁南站)地块，刷新广州市区楼面地价新高。据新浪乐居数据统计，截至今年10月底上海总共出让了102幅带有住宅用途的土地，其中多幅区域性地王的成交楼板价已高于周边楼盘售价。但是开发商拿地热情不减。这使得在调控年中，上海仍以1369亿元土地出让收入居榜首。对此，有专业人士分析称，2009年，上海GDP达到14900.93亿元。以GDP年增幅10%计算，今年，上海的GDP应该在16000亿元左右。依此推算，1369亿元相当于上海GDP的8.5%还要多。同时，2009年，上海的财政收入是2540亿元。过去数年，上海财政收入以每年8%左右的速度增长。

依此推算，今年，上海的财政收入很可能超过2700亿元。 1369亿元之于2700亿元，占比超过50%。这意味着光是土地出让金收入就相当于50%以上的年财政收入和8.5%以上的年GDP。 “土地财政仍旧是经济的一个支柱，政府对于调控明显是投鼠忌器。 ”中国指数研究院副院长陈晟也表示，该院有动态的检测模型，“在没有出政策的时候，我们预测成交量是8.65亿左右，而出了国十条之后，我们的检测模型推演，如果说严格执行的话，全国成交量要变成7.5亿。最后我们发现1-10月份已经成交了7.2亿，实际上从某个角度来说，国十条的政策没有到位。 ”

【诱因】热钱“围城”随着美国第二轮量化宽松政策的出台，种种迹象表明，囤积在香港的来自美欧日的热钱规模大增，狂赌人民币升值，伺机通过银行汇兑、贸易和投资三种方式进入内地，最终进入楼市和股市。有媒体称，今年香港80亿元人民币兑换限额到9月底时还剩余一半，但在10月下旬就被用尽。也就是说，一个月之内就用掉了40亿元人民币兑换额度。

有关部门统计，目前有大约6500亿港元的热钱囤积香港伺机进入内地，而那些换成人民币的资金去向就更加明确了。对此，复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，美国印钞机开动，人民币升值预期大增，国际热钱势必再次伺机涌入，虽然国家出台限外令，但热钱仍能够通过参股开发公司等方式进入，使得开发商们的融资渠道增加，这也是导致目前房价居高不下的一个诱因。而据市场消息称，目前已有多家海外基金开始搜寻上海等一线城市的开发项目并进行调研。被誉为中国第一高楼的国际环球金融中心，近期也传出了被一家基金公司洽购高层单元的信息。

紧缩的银根是否会随着新的一年开始而放松？银行收紧开发贷款能否抓住此前飞涨的房价“野马”的缰绳？会否出现新一轮房地产企业的洗牌？记者对此展开调研。

限贷作用有限

此前为银行带来巨大收益的开发贷款在新政策中成了烫手山芋。

一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，开发贷款往往与个人按揭贷款捆绑在一起，即银行为房地产开发商提供开发贷款后，开发商在卖楼的时候，优先推荐该家银行的个人按揭贷款。在新的房地产调控中，这一利益链条受到了规模的限制。一家大型国有银行的员工告诉记者，在新一轮房地产调控中，房地产开发贷款规模受到了限制。

另一家大型国有银行的负责人则说，目前并没有收到停止开发贷款的通知。

世联地产首席技术官黎振伟认为，目前开发商来自银行渠道的资金虽然紧张，但开发商有多元渠道，不可能全面限死。今年房价仍然很高，开发商回笼资金快，这是中国流动性泛滥带来的。开发商即使资金紧张，也可通过提价来消化成本，反而增加了购买者的负担。

长江证券房地产分析师苏雪晶认为，新政以来，开发商资金面虽然整体偏紧，但还没有出现资金断裂迹象和风险。现在房地产销售仍然火热，资金回笼快，量也大。从目前情况看，银行今年仍然正常放贷，甚至规模还超过2008年。

专家们担忧，银行限制开发贷款自身动力不足，银行也可能出于自身效益的考虑帮助开发商“暗渡陈仓”。黎振伟说：“开发商特别是国企，仍能通过其他项目渠道从银行贷款，这在行业内已经是公开秘密。”

此外，即使银行贷款收紧，还有很多民间资金从各种渠道进入房地产市场。

房价仍处高位

房价高位运行的情况仍在持续。

11月15日，广州房管部门公布10月房地产数据。10月，广州市十区一手住宅交易面积为53.72万平方米，同比减少2.1%，环比增加14.7%。由于交易登记时点相对于签约时点的滞后性，广州一手住宅交易登记面积仍呈现环比上升态势。10月广州市十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米，同比上升49.6%，环比上升29.8%。

因为广州实施限购令的时间晚于北京、深圳等城市，在房地产交易中出现了“限购令分水岭”。

房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，从新政后的交易情况看，“政策洼地”效应明显。一线城市和一些二线城市交易量降低了，但绝大多数三线城市和部分二线城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未触及另一个核心问题，流动性严重过剩，这会助吹房地产泡沫。

“地方短期政策，只会产生局部效果。比如一些地方限购，但其他地方没有，我现在武汉，这里没限购，房地产很热；而广州限购，佛山、东莞房地产仍然很热。调控的效果需要从总体上把握。”黎振伟说。

卢新海认为，领取预售许可证之前限制不涨价，不是限制房价，而是限制房价上调，政策层面是合适的，可行的，可以全面铺开。因为现在涨的是地价，而在领取预售许可证之前，开发成本是透明、可控制的，限制定价不涨可以做到补偿开发商，保证利润。

“限制商品房售价调升对房地产市场投机的调控力度更大。放弃政府自身的一定利益，采取限制房价上涨的更强有力的措施，是政府调控房地产市场无奈但却有效的选择。”卢新海说。

该报告分析了美国和我国香港1987-2010年股市、楼市和M1的数据对比，分析了我国2000年1月-2010年9月股市、楼市和M1数据对比，认为M1明显领先于楼市5个月左右，2005年之后股市和楼市呈正相关，一般股市领先于楼市。M1和M2的增幅之差，与股市和楼市呈正相关。

自2008年11月中央决定实行适度宽松货币政策近两年来，货币供应量持续增加，市场流动性充裕，出于对通胀的预期，部分居民和机构投资房产用于保值、增值，带动不少投机需求跟风入市。所以，自去年二季度至今年4月份楼市新政出台之前，在投资投机需求的带动下，一线城市和部分二线城市的楼市快速繁荣，价格不断攀升。

当前货币政策开始明显紧缩，房地产市场形成利空影响。 10月19日，央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点，这是继10月11日央行提高存款准备金率后短期内的又一紧缩性举措，也是继2007年12月加息以来的第一次加息，标志着货币政策的明显紧缩，极有可能已进入加息周期。

随着货币政策的紧缩，预计未来几个月，M1增幅还将继续回落。加息将直接提高开发贷款和个人房贷的融资成本，对楼市形成利空影响，加之货币供应的紧缩，将促使楼市进一步降温。

该报告预计，M1增速将继续放缓，四季度至明年一季度房价将随之转向下行。去年6月至今年7月，M1增幅始终保持在22%以上，且去年10月至今年3月M1增幅连续6个月超过30%。M1同比的持续高增速必然加剧了流动性过剩。此后，M1同比增速逐渐回归理性，至今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。

M1被视为是楼市的先行指标，尤其是2009年至2010年初楼市回暖过程中，流动性的影响十分明显。国内外经验表明，M1的同比增幅变化，领先于房价同比增幅变化5-6个月左右。我国70个大中城市房价指数同比增幅，自2009年6月转负为正后持续上升，至今年4月份达到峰值12.8%。随着M1同比增幅的回落，房价指数同比增幅也开始逐步回落，至今年9月份我国70个大中城市房价指数同比增幅已降至9.1%。预计货币政策开始紧缩后，M1增速将继续下降，可能于明年一季度触底。受此影响，预期明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。

摩立摩根参与运作案例陕西汉广厦房地产China HGS Real Estate Inc.2010年9月13日将从美国OTCBB市场成功转板美国纳斯达克全球市场，股票代码变更为：HGSH。

陕西汉广厦房地产是陕西省知名的房地产公司，是集房地产开发、商业运营和物业管理为主的股份制企业。公司于2009年8月登陆美国OTCBB市场，得到了美国资本市场、投资人、基金、律师、会计师等专业人士的一致肯定，近日得到纳斯达克市场批复，将于本月登陆美国纳斯达克全球资本市场。

上图为中国区总裁刘建华在汉广厦房地产总裁朱晓军的陪同下视察建设工地

上图为摩立摩根中国团队在汉广厦房地产总裁朱晓军、副总裁熊燃的陪同下视察公司土地储备情况

上图为摩立摩根中国团队在汉广厦房地产总裁朱晓军、副总裁熊燃的陪同下视察公司建设工地

上图为汉广厦房地产成功登陆美国OTCBB庆祝仪式（左七为摩立摩根中国区总裁刘建华，左九为汉广厦房地产总裁朱晓军），参与庆祝仪式的还有陕西当地政府领导，公司高层管理团队以及美国律师、审计师、投资人关系公司、公共关系公司等

上图为庆祝仪式上摩立摩根中国区总裁刘建华与汉广厦房地产总裁朱晓军（中）、汉广厦房地产独立董事温元凯教授（右）合影

上图为在上市成功后汉广厦房地产副总裁熊燃（左二）在摩立摩根中国区总裁刘建华的陪同下在美国拜访投资人

上图为在上市成功后汉广厦房地产副总裁熊燃（左三）在摩立摩根中国区总裁刘建华的陪同下在美国拜访美国律师团队

上图为在上市成功后汉广厦房地产副总裁熊燃（中）在摩立摩根中国区总裁刘建华的陪同下拜访美国沃顿商学院

12月3日下午，汉中市政府召开了中国汉广厦房地产股份有限公司在境外成功上市座谈会，汉中市主要领导充分肯定了中国汉广厦房地产股份有限公司的发展和为汉中经济发展所作的贡献，对这种敢为人先、走出境外成功上市的创举，政府将营造更好的发展环境，支持企业加快发展。

中国汉广厦房地产股份有限公司，其前身为陕西广厦投资发展集团有限公司，是2007年11月在汉中广厦房地产开发有限责任公司的基础上组建成立的，是汉中市起步早、发展快、规模较大的一家房地产企业。

该公司通过企业改制、资产重组，将公司优良资产进行整合，完成了公司近三年财务状况的全面审计，申报美国证监委备案通过，2009年8月 31日正式在美国纳斯达克OTCBB板块成功上市。上市公司名称为中国汉广厦房地产股份有限公司。

该公司在美国的成功上市，既填补了陕南在境内外尚无上市公司的空白，还开启了汉中民营企业走向境外资本市场之先河，为公司向更广阔领域的发展奠定了良好的基础。